Zinsen werden im Herbst weiter steigen

Trendwende oder doch nur eine weitere Korrektur

Seit Monaten macht sich an den globalen Zinsmärkten ein Gefühl des Unwohlseins breit. Ausgehend von den USA sind die langfristigen Kapitalmarktzinsen in den wichtigsten Märkten weltweit seit Mai deutlich angestiegen. Viele Marktteilnehmer fürchten, dass die Mitte 2013 gesehenen Tiefstände bei den Renditen nicht wieder kommen werden, sondern vielmehr das Ende eines seit 30 Jahren bestehenden Trends fallender Zinsen bedeutet haben. Trendwende oder doch nur eine weitere Korrektur in einem noch immer bestehenden Abwärtstrend – das ist die Frage, die Investoren und Kreditnehmer gleichermaßen bewegt.

Die Notenbanken sind Handlanger politscher Führung

Alle sind sich einig, dass das aktuelle Zinsniveau das Ergebnis massiver Marktinterventionen der Notenbanken in Abstimmung mit der Politik ist. Die Notenbanken in USA, England und Japan sind eindeutige Handlanger der politischen Führung und haben durch Aufkäufe von Staatsanleihen und Hypothekenanleihen in enormem Ausmaß die Zinsen kräftig nach unten gedrückt. Die Europäische Zentralbank (EZB) trägt zwar immer noch das offizielle Banner der Unabhängigkeit, die zuletzt gesetzten Handlungen zeigen aber auch, dass die Zwänge der Krisensituation im Eurogebiet so groß sind, dass zwangsläufig eine Allianz mit der Politik entsteht, um das System nicht dem Zusammenbruch auszusetzen. Politisches Nichthandeln zwingt am Ende die Notenbank Schritte zu gehen, die mit dem ursprünglichen Mandat eigentlich nicht vereinbar sind. Das EZB-Anleiheaufkaufprogramm OMT (Outright Monetary Transactions) zeigt dieses Dilemma am besten auf. Seit der Ankündigung dieses Programmes vor einem Jahr hat sich die Situation an den Anleihemärkten in den europäischen Krisenländern beruhigt. Aber werden die Reformbemühungen nachhaltig und umfangreich genug sein, um Investoren für diese Anleihen zu finden, auch wenn die Notenbanken nicht mehr kaufen? Oder werden diese Aufkaufprogramme einfach wie ein Kontokorrent-Kreditrahmen für alle Zukunft bestehen bleiben? Wird es also so sein, dass egal was Länder machen, immer die Notenbank bereit steht, um die Weiterfinanzierung zu sichern? Mit der Zeit würde dann sicher auch der letzte Funken Haushaltsdisziplin verloren gehen. Japan ist für diese Entwicklung ja ein gutes Beispiel. Aber was ist denn Papiergeld langfristig wert, wenn im Hintergrund jemand ständig mehr Scheine druckt und in Umlauf bringt, um die Staatschulden bedienen zu können. Auch die Notenbanker wissen, dass sie anfangen müssen die Droge Liquiditätsversorgung schrittweise abzusetzen. Die Systeme müssen wieder lernen, auch unter normaleren Bedingungen zu funktionieren – nicht nur unter dem Morphium-Rausch, den die Notenbanken erzeugt haben, um die Schmerzen während der Operation zu lindern. Daher erwarte ich auch, dass die US-Notenbank weiterhin den Markt auf eine Reduzierung der Anleihekäufe vorbereitet. Der Aufwärtsdruck bei den US-Zinsen wird daher in den nächsten Monaten bestehen bleiben. Die Zinsen in Euroland können sich von den Vorgaben aus den USA nicht wirklich abkoppeln. Die Tendenz für die deutschen Langfristzinsen wird daher auch nach oben deuten.

Immobilienkäufer profitieren durch lange Zinsbindung

Im Vergleich zu vor fünf Jahren liegen die aktuellen Baufinanzierungskonditionen, trotz des zuletzt sichtbaren Zinsanstiegs, bei 50 Prozent von damals. Baufinanzierungskunden sollten das bei ihrer Entscheidung zu Timing und Wahl der Zinsbindung im Auge behalten. Einfach für Zinssicherheit über längere Laufzeiten zu sorgen und dabei höher zu tilgen, um auch eine Schuldenfreiheit in 20 bis 25 Jahren zu erreichen, kann kein Fehler sein. Auch bei Anschlussfinanzierungen sollte unbedingt eine Konstruktion gewählt werden, die bis zur endgültigen Schuldenfreiheit Kalkulationssicherheit bietet.

Eine Modernisierung muss gut geplant sein

Nicht nur der Neubau oder Hauskauf, sondern auch eine Modernisierung benötigt eine solide Finanzierung. Mit der richtigen Planung sind Hauseigentümer auf der sicheren Seite.

Eine Modernisierung ist zwar meist nicht so teuer wie der Neubau oder der Kauf einer eigenen Immobilie. Dennoch gilt auch hier, dass die Finanzierung gut durchdacht und professionell geplant werden sollte. Auch bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen ist es gut, von Beginn an einen klar kalkulierbaren Kostenrahmen zu haben und dann – sei es mit eigenen Mitteln oder mit einem Kredit – ein maßgeschneidertes Budget bereitstellen zu können.

Eine wichtige Basis beim Planen der Modernisierungsfinanzierung bilden die Angebote der dabei einbezogenen Handwerker. Dabei sollte es sich nicht um Kostenvoranschläge, sondern um Festpreisangebote handeln. Der Unterschied: Ein Kostenvoranschlag kann innerhalb bestimmter Grenzen überschritten werden, während sich beim Festpreisangebot der Handwerker zur Lieferung der darin beschriebenen Leistungen zum vereinbarten Preis verpflichtet. Daher sollte das Modernisierungsprojekt im Angebot möglichst genau beschrieben sein, um Kostensteigerungen aufgrund von unklaren Vorgaben oder Missverständnissen möglichst auszuschließen.

Wenn Eigenleistungen erbracht werden, sollten die dabei anfallenden Materialkosten nicht unter den Tisch fallen. Beispiel: Wer beim Renovieren des Badezimmers das Verlegen der Fliesen selbst übernimmt, muss Fliesen, Kleber und Fugenmasse auf eigene Rechnung im Baumarkt kaufen.

Ebenfalls nicht zu vernachlässigen sind die Kosten für die Entsorgung, die bei den Handwerkerangeboten in aller Regel nicht enthalten sind. Teuer kann es hier werden, wenn Sondermüll zu entsorgen ist, was beispielsweise bei der Modernisierung eines asbesthaltigen Balkongeländers oder bei der Entsorgung ebenfalls asbesthaltiger Elektroöfen älteren Baujahrs der Fall sein kann.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist bei Modernisierungsprojekte eine Finanzierung mit zinsgünstigen KfW-Mitteln möglich. Vor allem dann, wenn es um Energiesparmaßnahmen oder um den altersgerechten Umbau geht, stellt die KfW günstige Förderprogramme zur Verfügung. Auch ein Konsumentenkredit kann eine sinnvolle Alternative sein. Im Rahmen einer persönlichen Beratung zeige ich Ihnen auf, wie die Finanzierung möglichst günstig gestaltet werden kann.

Fünf Fragen und Antworten zum Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen wird gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase häufig empfohlen, um die günstigen Zinsen einige Monate oder gar Jahre vor der Auszahlung festzuschreiben. Allerdings sind beim Abschluss eines Forward-Darlehens einige Faktoren zu beachten, die beim herkömmlichen Bankdarlehen keine Rolle spielen. Finanzierungskunden sollten sich daher mit den Besonderheiten dieser Darlehensform befassen, bevor sie sich für ein bestimmtes Finanzierungsmodell entscheiden.

Was ist ein Forward-Darlehen überhaupt?

Der Begriff stammt aus dem angelsächsischen Sprachraum und bedeutet so viel wie „Darlehen im Voraus“. Während bei herkömmlichen Darlehen die Auszahlung meist innerhalb weniger Wochen erfolgt, kann der Zeitpunkt der Darlehensauszahlung bis zu drei Jahre in die Zukunft verschoben werden.

Warum ist ein Forward-Darlehen teurer als ein normales Darlehen?

Weil das Darlehen erst in der Zukunft ausgezahlt, aber der Zins bereits beim Abschluss des Darlehensvertrags festgeschrieben wird, muss sich die Bank auch bei einer zwischenzeitlichen Erhöhung der Marktzinsen an den vereinbarten Zins halten. Dieses Marktrisiko sichern Banken üblicherweise am Kapitalmarkt mit Zinstermingeschäften ab. Die daraus resultierenden Kosten erhöhen den Zins für das Forward-Darlehen.

Von welchen Faktoren hängt der Zinsaufschlag ab?

Je länger die Auszahlung in die Zukunft geschoben wird, umso höher wird aus Sicht der Bank das Zinsänderungsrisiko und umso teurer werden die Absicherungsgeschäfte. Damit hängt der Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen in erster Linie davon ab, wie schnell die Auszahlung erfolgen soll: Je länger der Zins im Voraus festgeschrieben wird, umso höher ist der dafür anfallende Aufschlag.

Ist der Darlehensnehmer zur Abnahme verpflichtet?

Ein Forward-Darlehen ist keine Option, die man wahrnehmen kann oder auch nicht, sondern ein für beide Parteien verbindlicher Vertrag. Damit ist der Darlehensnehmer verpflichtet, bei der Auszahlung das Darlehen auch abzunehmen.

Eignet sich das Forward-Darlehen für die Erstfinanzierung?

Aufgrund der festen Abnahmeverpflichtung kommt das Forward-Darlehen nicht in Frage, wenn die konkrete Entscheidung für eine bestimmte Immobilie noch nicht gefallen ist. Wer sich hingegen für ein Objekt entschieden hat, muss in aller Regel den Kaufpreis innerhalb weniger Wochen entrichten, so dass auch hier ein Forward-Darlehen nicht sinnvoll ist. Damit eignet sich diese Darlehensform ausschließlich für die Anschlussfinanzierung, weil hier Darlehenshöhe und Ablösezeitpunkt schon langfristig feststehen.

Tipp: Der Baufinanzierungsmanager informiert Sie zu möglichen Forward-Darlehen und Ihrer Anschlussfinanzierung. Fordern Sie dazu einfach online ein Angebot an.

Mit frühzeitiger Beratung für den Hauskauf gewappnet

Ist die Nachfrage beim Hauskauf groß bleibt für Interessenten nicht viel Zeit sich zu entscheiden. Wer dabei seine Rahmenbedingungen kennt, ist durchaus im Vorteil.

Beim Hauskauf steht das Glück manchmal auf der Seite der Verkäufer und manchmal auf der Seite der Käufer. Ist die allgemeine Nachfrage eher gering, können sich Interessenten in aller Ruhe ihr Traumhaus aussuchen und haben meist genügend Zeit, sich über die Finanzierungsmöglichkeiten zu informieren und nach sorgfältiger Vorbereitung den Hauskauf unter Dach und Fach zu bringen.

Doch derzeit sitzen häufig die Verkäufer am längeren Hebel. Vor allem in den Ballungsgebieten ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen, nicht zuletzt dank anhaltend günstiger Finanzierungszinsen und der immer noch vergleichsweise guten Konjunktur in Deutschland. 

Wer sich nicht schnell entscheiden kann, hat derzeit beim Hauskauf oft schlechte Karten. 

Das hat nicht nur dazu geführt, dass vor allem in Großstädten die Immobilienpreise zuletzt stark angestiegen sind. Wer eine bestimmte Immobilie ins Auge gefasst hat und vor einer endgültigen Entscheidung zuerst klären muss, ob der Preis für den  Kauf einer Immobilie finanzierbar ist, schaut immer häufiger in die Röhre, weil Ihm innerhalb weniger Tage ein anderer Interessent das Traumhaus vor der Nase weggeschnappt hat. Umgekehrt birgt eine schnelle Entscheidung große Risiken, wenn zu diesem Zeitpunkt die finanziellen Rahmenbedingungen noch nicht geklärt sind. Wer unter Zeitdruck ein Finanzierungsmodell zusammenstellen muss, macht dabei unter Umständen gravierende Fehler, die am Ende mehrere tausend Euro an Mehrkosten verursachen können.

Wer solche unangenehmen Überraschungen vermeiden möchte, sollte sich auf die Immobiliensuche bestens vorbereiten. Das bedeutet konkret: Bevor die eigentliche Suche losgeht, sollte zuerst geklärt werden, wie viel Geld man maximal beim Hauskauf ausgeben kann. Zudem ist es hilfreich ist es, auch schon erste konkrete Finanzierungsangebot vorliegen zu haben und die Zinsentwicklung aufmerksam zu beobachten.

Mit einer Vorausberatung ermitteln wir, wie Ihr finanzieller Spielraum aussieht und bei welchen Anbietern die günstigsten Baukredite erhältlich sind. Im Rahmen der VorausBeratung lassen sich somit schon konkrete Angebote einholen, die beim Hauskauf nur noch an den Kaufpreis angepasst werden müssen und dann bereits unterschriftsreif sind. Mit dieser Vorbereitung verfügen Interessenten über einen wichtigen Vorteil, wenn sie sich schnell entscheiden müssen: Liegt der Kaufpreis innerhalb des in der Beratung ermittelten Rahmens, steht dem schnellen Abschluss der günstigen Finanzierung nichts im Weg – und das Risiko, dass das Traumhaus anderweitig verkauft wird, ist auf ein Minimum reduziert.

Tipp: Damit Ihnen niemand mehr Ihre Traumimmobilie vor der Nase wegschnappt: Verschaffen Sie sich jetzt mit meiner VorausBeratung finanzielle Klarheit und den entscheidenden Wettbewerbsvorteil beim Kauf. Fordern Sie einfach eine Beratung an!

Zinsen in 2013? Wo hin geht die Reise

Auch für das neue Jahr bleiben die Rahmenbedingungen für Finanzierungen positiv. Die Zinsen bewegen sich zu Jahresbeginn nahe an den historischen Tiefständen und es werden für die erste Jahreshälfte keine großen Veränderungen erwartet. Damit bleibt sowohl für Neufinanzierer als auch für Kunden, die Anschlussfinanzierungen für bestehende Darlehen abschließen wollen, die Chance auf extrem gute Konditionen erhalten.

Notenbanken sind Handlanger der Politik geworden

Der Grund für diese guten Rahmenbedingungen liegt in der inzwischen weltweit umgesetzten Strategie der „Finanziellen Repression“, welche die Regierungschefs, Finanzminister und Notenbank-Präsidenten in den großen Schuldnerländern als Antwort auf die Finanz- und Schuldenkrise für sich entdeckt haben und jetzt konsequent umsetzen. Die Kernpunkte dieser Strategie sind extrem niedrige Leitzinsen, die von den Notenbanken festgelegt werden, riesige Aufkäufe von Staatsanleihen durch die Notenbanken, um die Refinanzierung der Staatsschulden auch im langen Laufzeitbereich zu niedrigen Zinsen sicherstellen zu können und großzügige finanzielle Unterstützung von Krisenherden, um keine Systembrüche zuzulassen, so wie wir das am Beispiel Griechenland im abgelaufenen Jahr gesehen haben. Da die Politiker in keinem der Schuldnerländer, und zu diesen gehört auch Deutschland, den Willen zu einer nachhaltigen Konsolidierung der Staatsschulden zeigen, haben sie durch ihr zögerndes Handeln den Druck auf die Notenbanken 2012 enorm erhöht und diese im Kern gezwungen als Systemretter aufzutreten. Da die Notenbanken jederzeit Geld drucken können und damit für Entspannung im System sorgen können, ist ihnen diese Rolle auch auf den Leib geschnitten. Es ist allerdings auch klar, dass historisch gesehen Notenbanken, die sich zu Erfüllungsgehilfen von Regierungen und Regimen gemacht haben, mit ihrer Geldpolitik am Ende zu desaströsen Ergebnissen beigetragen haben und die Systembrüche zwar hinausgezögert haben, aber nicht verhindern konnten. Die eigentliche Rolle einer Notenbank ist es in der alten Bundesbank-Tradition als Hüter über die Geldwertstabilität für planbare Rahmenbedingungen für die Wirtschaft zu sorgen und dabei als Kontrolleur der Politik aufzutreten und keinesfalls als deren Handlanger. Gerade diese Rolle spielen aber die Notenbankchefs in den USA und im Euroraum par excellence.

Altersvorsorgeprodukte werden zur Enttäuschung bei den Sparern

Die „Finanzielle Repression“ bedeutet nichts anderes als eine konzertierte Aktion, um Geld von den Sparern zu den Schuldnern umzuverteilen. Da die Staaten die größten Schuldner sind, wird schnell klar, warum die Politiker dieses Modell so attraktiv finden. Ermöglicht es doch unpopuläre Maßnahmen die Steuererhöhungen und Ausgabenkürzungen gering zu halten und durch die Hintertür, fast unsichtbar, noch viel größere Effekte zu erzielen. Den Preis zahlen aber natürlich auch in diesem Fall die Bürger. Nullzinsen auf Sparguthaben, Zinsen nahe Null auf Bundesanleihen und damit auch auf alle Anlageformen, die an die Bundesanleihen-Renditen gekoppelt sind, führen bei gleichzeitiger Inflation zu sicheren Verlusten der Sparer und wirken wie eine weitere Steuer. Altersvorsorgeprodukte, die zu rund 90 Prozent von Zinserträgen abhängen, werden zu tiefer Enttäuschung bei den Sparern führen und der Druck in reale Anlageformen wie Immobilien oder Unternehmensbeteiligungen (Aktien) zu investieren, wenn man überhaupt eine positive Performancechance haben will, wird weiter zunehmen.

Immobilienkäufer profitieren von günstigen Zinsen

Damit bleibt auch der Ausblick für Wohnimmobilien in Deutschland sehr positiv. Nebenbei können Immobilienerwerber auch noch von den günstigen Zinsen profitieren, da sie sich als Schuldner ja auf die Seite des Staates stellen, der diesen Kreislauf ja bewusst in Gang gesetzt hat, um davon selbst zu profitieren. Diese Rahmenbedingungen werden 2013 weiter dominieren und es ist derzeit nicht erkennbar, dass es zu einem Umdenken der Politik kommen wird. Zu einfach läuft vorerst die strategische Allianz, die man mit den Notenbankern gefunden hat. Ob dieses große geldpolitische Experiment jedoch mittelfristig funktioniert oder aber zu drastischen Systembrüchen führt, werden wir wohl erst 2015 oder sogar noch später erkennen. Derzeit gilt es, die historisch tiefen Zinsen zu nutzen und damit Wohnimmobilien in guter Lage und guter Qualität zu kaufen. Auch Kapitalanlageimmobilien in Städten mit guter Mietnachfrage und Mietrenditen von vier Prozent oder höher sind kombiniert mit der günstigen Finanzierung attraktiv.