Kredit- und Kostenplanung schützt vor der Schuldenfalle!

Beim Hauskauf erreicht das Kreditvolumen Dimensionen, die sich über Jahrzehnte hinweg auf die finanzielle Lage des Käufers auswirken. Entsprechend hoch ist damit auch das Risiko, dass bei Fehlplanungen die Überschuldung droht. Häufiger Knackpunkt beim Hauskauf: Der Kredit ist nur auf den reinen Kaufpreis abgestimmt, weil der Käufer nicht daran gedacht hat, ausreichende Reserven für Renovierungen, zusätzliche Investitionen oder die Kaufnebenkosten einzuplanen. Dann ist eine Nachfinanzierung fällig, die oft nur gegen Zinsaufschlag gewährt wird und die laufenden Kreditkosten drastisch verteuern kann.

Daher sollten Erwerber beim Hauskauf ihren Kreditbedarf sorgfältig analysieren. Ein besonderes Augenmerk sollte dabei je nach Alter und Zustand des Hauses den folgenden Faktoren gelten:

- Kaufnebenkosten. Der Kredit sollte beim Hauskauf so konzipiert sein, dass die Nebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer und Notargebühren aus dem vorhandenen Eigenkapital bestritten werden. Wird der Kauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, müssen die Käufer noch dessen Provision mit einkalkulieren.

- Renovierung und Sanierung. Insbesondere beim Kauf älterer Häuser sollte schon frühzeitig klar sein, welche Bestandteile des Hauses zu renovieren sind und wie viel Geld dafür einzuplanen ist. Dabei gilt: Wenn schon sanieren, dann richtig. Es macht wenig Sinn, aus Sparsamkeit oder gar aus Geldmangel wichtige Renovierungsarbeiten aufzuschieben. Die Bauschäden, die daraus resultieren können, sind am Ende oft höher als die Ersparnis aus dem Aufschub. Außerdem verwandelt sich bei dieser Strategie das Haus schon nach wenigen Jahren wieder in eine Baustelle.

- Einrichtung. Beim Umzug von der kleinen Wohnung ins großzügige Einfamilienhaus merkt so mancher Häuslebauer, dass der Bestand an Möbeln erweitert werden sollte. Hier ist es ratsam, eine finanzielle Reserve für die notwendigen Neuanschaffungen einzuplanen, zum Beispiel auch für eine eventuell erforderliche neue Einbauküche.

- Außenanlagen. Vor dem Hauskauf und dem Abschluss des Kreditvertrags sollte klar sein, wie viel Geld noch in die Außenanlagen gesteckt werden muss. Während die Gartengestaltung eventuell auch  in Eigenregie durchgeführt werden kann, müssen bei Zufahrtswegen oder Treppen meist Fachbetriebe ran – und das kann schnell teuer werden.

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Inflationszeiten - Zeiten für Sachwerte

Der Ruhestandsplanertipp Juni 2011

Wer zurzeit die Wirtschaftsberichterstattung aufmerksam verfolgt, kommt um das Thema „Inflationsangst“ kaum herum. In vielen Medien wird zusätzlich zwischen echter und – in der Regel deutlich höherer – „gefühlter“ Teuerungsrate unterschieden. Doch während Phasen steigender Inflationsraten sonst meist Hand in Hand mit wachsenden Zinsen gehen, ist dies aktuell nicht der Fall. Die Sparzinsen liegen sogar so niedrig, dass das angelegte Kapital real an Wert verliert statt zuzulegen. Viele Sparer suchen in dieser Situation ihr Heil in der Flucht in Sachwerte.

Gerade in Städten sind Immobilienmakler kaum noch in der Lage, die Nachfrage kaufwilliger Anleger zu befriedigen. Dass Investoren mit den eigenen vier Wänden eine Rendite oberhalb der Inflationsrate erzielen, ist allerdings alles andere als sicher. Denn schon heute ist klar: Die nicht zu stoppende Überalterung der Bevölkerung wird gerade in infrastrukturschwachen Gebieten und bei Immobilien mit nicht fußläufiger Entfernung zur Nahversorgung zu empfindlichen Wertverlusten führen. Neben einer soliden Bausubstanz ist also eine positive Bevölkerungsentwicklung in der jeweiligen Region ebenso zu beachten, wie die Lage des ausgewählten Objekts. Alles Faktoren, die nicht von allen Käufern hinreichend in Betracht gezogen werden. Auch das Klumpenrisiko, das Investoren sich mit dem Kauf einer einzelnen Immobilie einhandeln, ist nicht zu unterschätzen.

Gold gilt unter Anlegern ebenfalls als sicherer Hafen, wenn die Krisenangst grassiert. Seit dem Zusammenbruch der Lehman-Bank im September 2008 hat der Kurs des gelben Metalls sich verdoppelt. Doch da Gold weder Zinsen, noch Mieten oder Dividenden abwirft, ist der Goldinvestor, was seine Rendite angeht, in erster Linie von der Stimmung des Marktes abhängig. Hier stehen die Zeichen aufgrund der Verunsicherung, die die hohe Staatsverschuldung in den USA und in etlichen Ländern des Euroraums bei den Anlegern nach wie vor hervorruft, derzeit zwar noch auf Kurswachstum. Sollte die wirtschaftliche Erholung in den USA aber mit der aktuellen Geschwindigkeit weitergehen, könnte die Stimmung kippen – mit dramatischen Folgen für den Goldkurs.

Ein von vielen Deutschen unbeachteter Sachwert sind Aktien. Dabei lässt sich mit Unternehmensanteilen Kapital ebenfalls gegen Inflation schützen. Schließlich klettern mit den Preisen auch die Unternehmensgewinne – und damit die Aktienkurse. Interessant ist, dass bei Langfristanlagen von 30 und mehr Jahren, die Rendite einer weltweiten Aktienanlage in allen rollierenden Zeiträumen der Rendite anderer herkömmlicher Kapitalanlagen überlegen war – trotz aller Krisen. Bei der Auswahl der Papiere sollten Anleger ihren Fokus daher auf eine große, weltweite Streuung richten. Damit rückt nicht Spekulation auf Maximalrendite, sondern die langfristige Sicherheit der Kapitalvermehrung in den Vordergrund.

Als Ruhestandsplaner achten wir bei unserer Beratung auf die Einbeziehung Ihrer Sachwerte. Lassen Sie sich jetzt Ihre persönliche Ruhestandsbilanz erstellen. Fordern Sie hier Ihre persönliche Beratung an.

Umschuldung: Nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Mit der Umschuldung Zinsen sparen – das klingt für viele, die vor einigen Jahren ihr Baudarlehen abgeschlossen haben, äußerst verlockend. In der Praxis gibt es jedoch häufig eine entscheidende Hemmschwelle: Wer für eine Umschuldung sein Baudarlehen kündigen will, muss der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Deren Höhe hängt davon ab, wie groß die Differenz zwischen den aktuellen Zinsen und dem ursprünglich vereinbaren Festzins ist. Die Folge: Je weiter die Marktzinsen zurückgegangen sind, umso teurer wird für den Kreditnehmer der Ausstieg aus dem Darlehensvertrag. Häufig frisst bei einer Umschuldung die Vorfälligkeits-entschädigung den Zinsvorteil komplett auf. Dennoch bleibt für eine Umschuldung unter bestimmten Voraussetzungen ein Schlupfloch offen. Nach deutschem Recht gibt es nämlich bei besonders langfristigen Zinsbindungsfristen eine Regelung, die dem Darlehensnehmer entgegenkommt: Beträgt die Zinsbindung mehr als zehn Jahre, ist nach Ablauf von zehn Jahren die Kreditkündigung und damit die Umschuldung ohne Zahlung einer Entschädigung an die Bank möglich.

Ein Paragraf im Bürgerlichen Gesetzbuch hilft bei der Umschuldung

Wie nach Ablauf von zehn Jahren die Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung funktioniert, ist im Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt: Der Kreditnehmer habe ein Kündigungsrecht, „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.“ Wer beispielsweise Ende Mai 2001 ein Darlehen mit 15 Jahren Zinsbindung abgeschlossen hat, kann Ende Mai 2011 den Kredit auf Ende Dezember 2011 kündigen. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt des letzten Vertragsabschlusses. Dies kann nicht nur der ursprüngliche Abschluss des Darlehensvertrags sein, sondern auch eine zwischenzeitlich abgeschlossene Anschlussfinanzierung nach dem Auslaufen der ursprünglichen Zinsbindungsfrist. Tipp für Kreditnehmer: Aktuelle Marktzinsen für eine Anschlussfinanzierung können Sie bei mir hier abrufen.